Η ανακοίνωση του νέου κύκλου για το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», προϋπολογισμού 2 δισεκατομμυρίων ευρώ, επιχειρεί να αντιμετωπίσει τη συσσωρευμένη ζήτηση που άφησε πίσω της η προηγούμενη φάση. Η κεφαλαιακή ένεση συνδυάζει δημόσιους πόρους και τραπεζική μόχλευση. Ωστόσο, η πραγματική αποτελεσματικότητα της παρέμβασης εξαρτάται άμεσα από τη δυσαναλογία ανάμεσα στην ενισχυμένη αγοραστική δύναμη και τη δομική έλλειψη διαθέσιμων, πολεοδομικά «καθαρών» κατοικιών.
Ποιες είναι οι νέες παράμετροι επιλεξιμότητας και χρηματοδότησης;
Ο επανασχεδιασμός του μέτρου, όπως παρουσιάστηκε από τη διοίκηση της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας στο συνέδριο Prodexpo, διευρύνει ουσιαστικά τη δεξαμενή των δικαιούχων. Το ηλικιακό όριο συμμετοχής μετατοπίζεται στα 55 έτη, εντάσσοντας νοικοκυριά που είχαν αποκλειστεί από το αρχικό πλαίσιο.
Ταυτόχρονα, αναπροσαρμόζονται τα ποσοτικά όρια συναλλαγής:
- Ανώτατη αξία συμβολαίου: 300.000 ευρώ.
- Μέγιστο ποσό τραπεζικού δανεισμού: 230.000 ευρώ.
- Χρονικό περιθώριο εύρεσης ακινήτου: Επιμηκύνεται, δίνοντας περιθώριο στους δανειολήπτες να διαχειριστούν τις χρονοβόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες μεταβίβασης.
- Κοινωνικά κριτήρια: Παραμένει το καθεστώς αυξημένης επιδότησης για πολύτεκνες οικογένειες και ακριτικές περιοχές.
Γιατί η αγορά πιέζει για σύζευξη στεγαστικού και πράσινου δανείου;
Τα δεδομένα από την εφαρμογή του πρώτου κύκλου καταγράφουν ότι περίπου το 40% των συμβολαίων υπογράφηκε στην Αττική. Τα διαμερίσματα αυτά ανήκουν κατά κανόνα σε παλαιότερες κατασκευαστικές περιόδους, με χαμηλή ενεργειακή κλάση και ανάγκη εκτεταμένων παρεμβάσεων.
Η απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου συχνά εξαντλεί την πιστοληπτική ικανότητα του αγοραστή. Χωρίς παράλληλη ρευστότητα, εργασίες όπως η αντικατάσταση κουφωμάτων, η εγκατάσταση αντλιών θερμότητας και η εξωτερική θερμομόνωση αναβάλλονται επ’ αόριστον. Στο πλαίσιο αυτό, φορείς της αγοράς εξετάζουν τη δυνατότητα ενσωμάτωσης ενός συμπληρωματικού πράσινου δανείου στο βασικό στεγαστικό προϊόν. Μια τέτοια ρύθμιση αποτρέπει τη δημιουργία μιας νέας γενιάς ενεργειακά ευάλωτων ιδιοκτητών, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα τη συμμόρφωση του κτιριακού αποθέματος με τους ευρωπαϊκούς κλιματικούς στόχους.
Πού οφείλονται οι καθυστερήσεις στο απόθεμα ακινήτων των servicers;
Η αύξηση της προσφοράς αποτελεί τον κρισιμότερο παράγοντα ισορροπίας των τιμών. Στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) καταγράφονται περίπου 15.000 ακίνητα. Στοιχεία της Intrum δείχνουν ότι σε σύνολο 8.000 οικονομικών ενοτήτων υπό διαχείριση, οι 6.400 αφορούν κατοικίες (συμπεριλαμβανομένων αποθηκών και θέσεων στάθμευσης).
Η διάθεση αυτών των κατοικιών στην αγορά προσκρούει σε δομικές καθυστερήσεις:
- Χρόνος ωρίμανσης: Από την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού έως την τελική εμπορική διάθεση απαιτούνται κατά μέσο όρο δύο χρόνια. Στην υπόλοιπη Ευρώπη, το αντίστοιχο διάστημα κυμαίνεται μεταξύ έξι και δώδεκα μηνών.
- Πολεοδομικές εκκρεμότητες: Σύμφωνα με εκτιμήσεις της doValue Greece Real Estate Services, ποσοστό μεταξύ 15% και 30% των ακινήτων φέρει σοβαρές υπερβάσεις δόμησης, πολλές εκ των οποίων εμπίπτουν στην Κατηγορία 5 αυθαιρέτων, όπου η νομιμοποίηση παραμένει θεσμικά παγωμένη.
- Ταχύτητα απορρόφησης: Μόλις αρθούν οι νομικές και τεχνικές εκκρεμότητες, το ακίνητο πωλείται συνήθως σε διάστημα μικρότερο των τριών μηνών. Το πρόβλημα, επομένως, δεν εντοπίζεται στην έλλειψη εμπορικού ενδιαφέροντος, αλλά στην αργή παραγωγή τίτλων έτοιμων προς μεταβίβαση.
Προκλήσεις στην εφαρμογή και στρεβλώσεις της ελληνικής κτηματαγοράς
Η διοχέτευση 2 δισεκατομμυρίων ευρώ σε μια προσφορά με ανελαστικά χαρακτηριστικά ενέχει κινδύνους. Χωρίς επαρκή όγκο διαθέσιμων διαμερισμάτων, η ενίσχυση της ζήτησης ενδέχεται να τροφοδοτήσει νέο κύκλο ανατιμήσεων στα παλαιά ακίνητα των αστικών κέντρων, ακυρώνοντας το κοινωνικό όφελος της επιδότησης επιτοκίου.
Παράλληλα, το τεχνικό και νομικό σκέλος παραμένει η βασική πηγή τριβής. Η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ο εντοπισμός μη ρυθμισμένων αυθαιρεσιών και οι καθυστερήσεις στα υποθηκοφυλακεία και το κτηματολόγιο δοκιμάζουν τα χρονικά όρια των προεγκρίσεων. Τέλος, η απουσία πρόβλεψης για υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση εντός του δανείου αφήνει τα νοικοκυριά εκτεθειμένα σε υψηλά λειτουργικά κόστη θέρμανσης και ψύξης, διατηρώντας γερασμένο το κτιριακό δυναμικό της χώρας.
Η ουσία της είδησης
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» διευρύνει τα χρηματοδοτικά όρια και την ηλικιακή βάση των δικαιούχων, κινητοποιώντας πόρους 2 δισ. ευρώ. Η απορρόφηση των κονδυλίων εξαρτάται από την ταχύτητα επίλυσης των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων που κρατούν δεσμευμένα χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς.
Πηγή: B2green.gr