Νέες απαιτήσεις για τις οικονομικές, τεχνικές και πολεοδομικές υπηρεσίες των Δήμων δημιουργεί ο σχεδιαζόμενος Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων, μέσω του οποίου θα συγκεντρώνονται και θα διασυνδέονται τα στοιχεία κάθε ακινήτου που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτα σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες. Οι Δήμοι αναμένεται να αποτελέσουν βασική πηγή δεδομένων, καθώς διαθέτουν κρίσιμες πληροφορίες για τη δημοτική φορολογία, την ηλεκτροδότηση, τις επιφάνειες των κτισμάτων, τις χρήσεις των ακινήτων και τη δημοτική περιουσία.
Παρότι η λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) μετατίθεται για το 2027, ο σχεδιασμός για τη δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων προχωρά.
Σύμφωνα με όσα ανακοίνωσε η Γενική Διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου, Ολυμπία Μαρκέλλου, στο συνέδριο Prodexpo, το σχετικό νομοσχέδιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.
Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο της χώρας, ο οποίος θα συγκεντρώνει πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ, τους Δήμους, τις Υπηρεσίες Δόμησης, τον ΔΕΔΔΗΕ και άλλους δημόσιους φορείς.
Για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι τα στοιχεία που τηρούν σήμερα οι δημοτικές υπηρεσίες θα πρέπει να μπορούν να συσχετίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία των υπόλοιπων δημόσιων μητρώων.
Ωστόσο, πρέπει να διευκρινιστεί ότι οι συγκεκριμένες νέες υποχρεώσεις δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί νομοθετικά. Η έκταση, οι προθεσμίες και ο τρόπος διασύνδεσης των Δήμων θα εξαρτηθούν από τις διατάξεις του νομοσχεδίου και τις αποφάσεις εφαρμογής του.
Ποια στοιχεία θα κληθούν να διαθέσουν οι Δήμοι
Η συμμετοχή των Δήμων στον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτων αφορά κυρίως πληροφορίες που ήδη τηρούν στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους.
1. Δημοτικά τέλη και Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)
Ένα από τα σημαντικότερα πεδία διασύνδεσης αφορά τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των δημοτικών τελών και του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας.
Οι Δήμοι διαθέτουν μητρώα στα οποία καταγράφονται, μεταξύ άλλων:
- Οι επιφάνειες των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων.
- Τα τετραγωνικά μέτρα που λαμβάνονται υπόψη για την επιβολή δημοτικών τελών.
- Οι επιφάνειες που υπάγονται σε ΤΑΠ.
- Η δηλωμένη χρήση των ακινήτων, όπως κατοικία ή επαγγελματικός χώρος.
- Τα στοιχεία ηλεκτροδοτούμενων και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, στον βαθμό που τηρούνται από τις δημοτικές υπηρεσίες.
- Οι απαλλαγές και οι ειδικές περιπτώσεις δημοτικής φορολόγησης.
Η συσχέτιση αυτών των δεδομένων με τα στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ μπορεί να αναδείξει αποκλίσεις μεταξύ των τετραγωνικών μέτρων που έχουν δηλωθεί στον Δήμο, στο Ε9 και στα υπόλοιπα δημόσια μητρώα.
Για παράδειγμα, ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με επιφάνεια 100 τ.μ. στο Ε9, με 85 τ.μ. στα στοιχεία υπολογισμού των δημοτικών τελών και με διαφορετική επιφάνεια στα πολεοδομικά στοιχεία.
Η νέα ψηφιακή διασύνδεση θα επιτρέπει τον ευκολότερο εντοπισμό τέτοιων διαφορών.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά τετραγωνικών μέτρων συνιστά αυτομάτως παράβαση ή συνεπάγεται επιβολή πρόσθετων τελών. Τα μητρώα μπορεί να αποτυπώνουν διαφορετικές επιφάνειες για νόμιμους λόγους, καθώς εφαρμόζουν διαφορετικούς κανόνες υπολογισμού.
Η αξιολόγηση των αποκλίσεων θα πρέπει να γίνεται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για κάθε τέλος ή φόρο.
2. Διασύνδεση των δημοτικών μητρώων με τον ΚΑΕΚ
Κεντρικό στοιχείο του νέου συστήματος είναι ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), μέσω του οποίου αναγνωρίζεται κτηματολογικά κάθε ακίνητο.
Σήμερα, οι Δήμοι χρησιμοποιούν συχνά διαφορετικά στοιχεία ταυτοποίησης, όπως τη διεύθυνση, τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τα στοιχεία του υπόχρεου ή εσωτερικούς αριθμούς μητρώου.
Ο σχεδιασμός του Ενιαίου Κόμβου καθιστά αναγκαία τη δυνατότητα αντιστοίχισης αυτών των εγγραφών με τα κτηματολογικά δεδομένα.
Αυτό μπορεί να απαιτήσει:
- Έλεγχο και επικαιροποίηση των υφιστάμενων μητρώων ακινήτων.
- Εντοπισμό διπλών ή ελλιπών εγγραφών.
- Συσχέτιση των δημοτικών στοιχείων με τον ΚΑΕΚ, όπου προβλεφθεί.
- Προσαρμογή των πληροφοριακών συστημάτων των οικονομικών υπηρεσιών.
- Διαλειτουργικότητα με τις κεντρικές κρατικές πλατφόρμες.
Πρόκειται για ουσιαστική τεχνική και διοικητική προετοιμασία, ιδιαίτερα για Δήμους που εξακολουθούν να χρησιμοποιούν παλαιά ή μη πλήρως διασυνδεδεμένα πληροφοριακά συστήματα.
3. Πολεοδομικά στοιχεία και Υπηρεσίες Δόμησης
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διασύνδεση των πολεοδομικών πληροφοριών.
Οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ), πολλές από τις οποίες λειτουργούν σε επίπεδο Δήμων και εξυπηρετούν περισσότερους ΟΤΑ, διαχειρίζονται ή έχουν πρόσβαση σε σημαντικά στοιχεία για τα ακίνητα.
Στον Ενιαίο Κόμβο προβλέπεται να αξιοποιούνται πολεοδομικές πληροφορίες, όπως:
- Οικοδομικές άδειες και στοιχεία δόμησης.
- Επιτρεπόμενες χρήσεις γης.
- Πολεοδομικοί περιορισμοί.
- Στοιχεία κτισμάτων και επιφανειών.
- Πληροφορίες για τη νομιμότητα και την πολεοδομική κατάσταση των ακινήτων, όπου αυτές είναι διαθέσιμες στα αρμόδια συστήματα.
Η διασύνδεση δεν συνεπάγεται ότι όλες οι πληροφορίες θα πρέπει να καταχωριστούν εξαρχής από τους Δήμους. Σημαντικό μέρος τους τηρείται ήδη σε κεντρικά πληροφοριακά συστήματα, όπως το e-Άδειες.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι να προσδιοριστεί ποιος φορέας έχει την ευθύνη για την ορθότητα, τη συμπλήρωση και την επικαιροποίηση κάθε κατηγορίας δεδομένων.
4. Καταγραφή και ταυτοποίηση της δημοτικής ακίνητης περιουσίας
Η δημιουργία μιας ενιαίας ψηφιακής εικόνας των ακινήτων αποκτά ιδιαίτερη σημασία και για την περιουσία των ίδιων των Δήμων.
Τα δημοτικά ακίνητα, τα οικόπεδα, τα κτίρια και οι λοιποί χώροι ιδιοκτησίας τους θα πρέπει να μπορούν να ταυτοποιούνται με τα στοιχεία του Κτηματολογίου.
Στο πλαίσιο της προετοιμασίας τους, οι Δήμοι είναι σκόπιμο να εξετάσουν:
- Την πληρότητα των μητρώων δημοτικής ακίνητης περιουσίας.
- Την ορθότητα των ΚΑΕΚ και των λοιπών στοιχείων ταυτοποίησης.
- Τυχόν εκκρεμότητες κτηματολογικών εγγραφών.
- Ασυμφωνίες μεταξύ τίτλων ιδιοκτησίας, δημοτικών αρχείων και Κτηματολογίου.
- Την καταγραφή των ακινήτων που παραχωρούνται, εκμισθώνονται ή χρησιμοποιούνται από δημοτικές υπηρεσίες.
Η διαδικασία αυτή μπορεί να συμβάλει και στην αποτελεσματικότερη διαχείριση της δημοτικής περιουσίας.
Πρέπει, ωστόσο, να διαχωρίζονται οι υφιστάμενες υποχρεώσεις των Δήμων για την καταγραφή και προστασία της περιουσίας τους από τυχόν πρόσθετες υποχρεώσεις που θα θεσπιστούν ειδικά για τον Ενιαίο Κόμβο.
Τι θα αλλάξει στον έλεγχο των τετραγωνικών μέτρων
Η διασύνδεση των δημοτικών δεδομένων με την ΑΑΔΕ και το Κτηματολόγιο μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται οι έλεγχοι για τα δημοτικά τέλη.
Σήμερα, σε αρκετές περιπτώσεις, οι Δήμοι στηρίζονται στις δηλώσεις των ιδιοκτητών, στα στοιχεία των παρόχων ηλεκτρικής ενέργειας και σε επιμέρους ελέγχους των υπηρεσιών τους.
Με την ανάπτυξη του Ενιαίου Κόμβου θα δημιουργηθούν οι τεχνικές προϋποθέσεις για ευκολότερες διασταυρώσεις.
Για παράδειγμα, θα μπορεί να εντοπίζεται ένα ακίνητο που εμφανίζεται ως επαγγελματικός χώρος σε ένα μητρώο αλλά ως κατοικία σε άλλο, ώστε να εξετάζεται αν η διαφορά επηρεάζει τις δημοτικές χρεώσεις.
Η διασταύρωση, όμως, δεν ισοδυναμεί με αυτόματη βεβαίωση οφειλής. Για την επιβολή δημοτικών τελών εξακολουθούν να απαιτούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και οι προβλεπόμενες διοικητικές διαδικασίες.
Θα χρειαστούν νέες εφαρμογές και προσωπικό;
Ένα σημαντικό ζήτημα για τους Δήμους είναι το κόστος προσαρμογής των πληροφοριακών τους συστημάτων.
Η επιτυχία του Ενιαίου Κόμβου προϋποθέτει ότι οι δημοτικές υπηρεσίες θα μπορούν να ανταλλάσσουν δεδομένα με ασφάλεια, χωρίς να απαιτείται συνεχής χειροκίνητη καταχώριση.
Αυτό ενδέχεται να δημιουργήσει ανάγκες για αναβάθμιση λογισμικού, τεχνική υποστήριξη, εκπαίδευση υπαλλήλων και καθαρισμό των υφιστάμενων δεδομένων.
Ιδιαίτερα οι μικροί και υποστελεχωμένοι Δήμοι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερες δυσκολίες προσαρμογής.
Για τον λόγο αυτό, το νομοσχέδιο θα πρέπει να αποσαφηνίσει εάν θα προβλεφθούν κεντρικές τεχνικές υποδομές, χρηματοδότηση, μεταβατικές περίοδοι και υποστήριξη από το Ελληνικό Κτηματολόγιο ή άλλους αρμόδιους φορείς.
Πότε θα πρέπει να συμμορφωθούν οι Δήμοι;
Με βάση τις μέχρι στιγμής ανακοινώσεις, δεν έχει προσδιοριστεί συγκεκριμένη προθεσμία κατά την οποία όλοι οι Δήμοι θα πρέπει να έχουν ολοκληρώσει τη διασύνδεση των συστημάτων τους με τον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτων.
Επομένως, δεν μπορεί ακόμη να θεωρηθεί ότι έχει θεσπιστεί υποχρέωση καθολικής καταχώρισης ΚΑΕΚ στα δημοτικά μητρώα ή ότι έχει ανακοινωθεί δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα αποστολής δεδομένων.
Οι σχετικές υποχρεώσεις θα πρέπει να προκύπτουν ρητά από το νομοθετικό και κανονιστικό πλαίσιο.
Τα ζητήματα που πρέπει να διευκρινιστούν για την Αυτοδιοίκηση
Η διαβούλευση του νομοσχεδίου αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τους Δήμους, καθώς θα πρέπει να δοθούν συγκεκριμένες απαντήσεις σε κρίσιμα ερωτήματα:
- Ποια ακριβώς στοιχεία θα υποχρεούνται να διαθέτουν οι Δήμοι στον Ενιαίο Κόμβο;
- Θα απαιτείται υποχρεωτική αντιστοίχιση κάθε εγγραφής δημοτικού ακινήτου με ΚΑΕΚ;
- Ποιος θα αναλαμβάνει τη διόρθωση των αποκλίσεων μεταξύ δημοτικών μητρώων, Ε9 και Κτηματολογίου;
- Ποιος θα καλύψει το κόστος αναβάθμισης των δημοτικών πληροφοριακών συστημάτων;
- Θα προβλεφθεί πρόσθετη στελέχωση ή τεχνική υποστήριξη των οικονομικών και τεχνικών υπηρεσιών;
- Πώς θα προστατεύονται τα προσωπικά δεδομένα των ιδιοκτητών και των υπόχρεων δημοτικών τελών;
- Θα προβλέπεται διαδικασία ενημέρωσης και διόρθωσης των στοιχείων πριν από οποιαδήποτε οικονομική επιβάρυνση;
Το βασικό ζήτημα για την Τοπική Αυτοδιοίκηση δεν είναι μόνο η δημιουργία ενός ακόμη ψηφιακού συστήματος, αλλά ο καθορισμός των ευθυνών, των πόρων και των διαδικασιών με τις οποίες οι Δήμοι θα συμμετέχουν σε αυτό.
Η συγκέντρωση των στοιχείων των ακινήτων μπορεί να περιορίσει σημαντικά τη γραφειοκρατία, να βελτιώσει τη διαχείριση της δημοτικής περιουσίας και να διευκολύνει την ορθή εφαρμογή της δημοτικής φορολογίας.
Για να επιτευχθούν, όμως, αυτοί οι στόχοι, θα πρέπει η νέα μεταρρύθμιση να συνοδευτεί από σαφές θεσμικό πλαίσιο, διαλειτουργικά πληροφοριακά συστήματα και την αναγκαία υποστήριξη των δημοτικών υπηρεσιών.
Πηγή: my-ota.gr